各區(qū)、市人民政府,市政府有關部門,市直有關單位:

　　為妥善處置房地產(chǎn)和工業(yè)領域中的僵尸項目，有效盤活企業(yè)閑置、低效利用的存量土地，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就有關事項通知如下：

　　一、處置對象

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)僵尸項目。指部分因宏觀經(jīng)濟形勢變化、企業(yè)自身核心競爭力不足等原因，造成已取得土地但無法按期開工、已開工但不能如期完工或已建成但不能正常銷售的房地產(chǎn)項目。

　?。ǘ┕I(yè)僵尸項目。指因停產(chǎn)造成大量土地資源空閑浪費的工業(yè)項目，或正在生產(chǎn)經(jīng)營但存在產(chǎn)能過剩、投資強度低、土地利用率低、產(chǎn)業(yè)配套不完善等問題的工業(yè)項目。

　　二、盤活方式

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)僵尸項目

　　1.優(yōu)化房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)。各區(qū)政府根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求情況，實施差異化供地，合理安排不同區(qū)域的房地產(chǎn)用地規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序。對房地產(chǎn)用地供應明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的區(qū)域，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件,引導未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、“互聯(lián)網(wǎng)+ ”產(chǎn)業(yè)等項目的開發(fā)建設。

　　2.允許房地產(chǎn)用地有條件分割。房地產(chǎn)企業(yè)繳清土地價款后，對規(guī)劃部門批準的建設工程規(guī)劃方案中獨立組團對應的土地，在進行預售前，允許其在滿足法律法規(guī)及相關配套要求且原項目總體容積率不變的條件下，進行分割轉(zhuǎn)讓，分宗辦理房地產(chǎn)權(quán)證，以支持企業(yè)融資。

　　利用科教用地、工業(yè)用地等建設的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，在不改變建筑物功能和土地用途的前提下，滿足基本登記單元等不動產(chǎn)登記相關規(guī)定的建筑物可分割轉(zhuǎn)讓，各區(qū)政府可自行制定自持比例等分割轉(zhuǎn)讓條件。

　　3.收回或收購已出讓房地產(chǎn)用地。對因宏觀經(jīng)濟形勢變化、市場定位調(diào)整、規(guī)劃用途變更或企業(yè)自身原因造成確實無法進行開發(fā)的已出讓房地產(chǎn)用地，可由土地儲備整理機構(gòu)收回后再次供應，也可由政府平臺公司收購后進行開發(fā)。

　　4.兼并重組或聯(lián)合開發(fā)僵尸房地產(chǎn)項目。對已經(jīng)存在的僵尸房地產(chǎn)項目，可由區(qū)政府通過招商等方式，引導有實力的房地產(chǎn)企業(yè)對僵尸企業(yè)和項目進行兼并重組或聯(lián)合開發(fā)。

　　5.調(diào)整房地產(chǎn)項目商住比例和套型結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)項目未開工或預售前，在滿足法律法規(guī)及配套要求的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按相關程序申請調(diào)整商住比例。經(jīng)批準適當調(diào)整商住比例，并重新核定相應土地價款。在不改變用地性質(zhì)和容積率等規(guī)劃條件的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)可依法按程序調(diào)整未預售的在建商品住房套型結(jié)構(gòu)。

　?。ǘ┕I(yè)僵尸項目

　　1.升級改造工業(yè)項目。支持工業(yè)項目按照相關政策進行升級改造。通過改建、擴建、新建等方式進行產(chǎn)業(yè)升級改造，仍保留工業(yè)用途不變的，不需另行補繳地價；升級為“創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地”的，繼續(xù)執(zhí)行按工業(yè)用途和土地權(quán)利類型使用土地的過渡期政策，暫不補繳地價；利用存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級為生產(chǎn)性服務、文化、體育、旅游、醫(yī)療養(yǎng)老、商業(yè)服務業(yè)等產(chǎn)業(yè)的，土地用途和權(quán)利人可暫不變更，如需增加容積率或拆除重建的，以協(xié)議方式辦理。

　　2.企業(yè)兼并重組。鼓勵有實力的企業(yè)對僵尸項目實施兼并重組，對企業(yè)未充分開發(fā)利用的存量土地進行綜合開發(fā)利用，推進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

　　3.企業(yè)協(xié)商共建。各區(qū)政府要積極協(xié)助工業(yè)項目引入新的投資主體，通過異地合作共建、產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移、嫁接項目等方式，提高土地利用集約化水平和經(jīng)濟社會效益。

　　4.企業(yè)間轉(zhuǎn)讓工業(yè)用地。依法取得土地使用權(quán)且滿足用地轉(zhuǎn)讓條件的工業(yè)項目，可依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。鼓勵市場主體收購相鄰多宗低效、空閑工業(yè)用地，依法取得土地使用權(quán)后，向規(guī)劃、國土資源部門申請集中開發(fā)利用。

　　5.政府收回或收購工業(yè)用地。對短期內(nèi)無法盤活利用的低效、空閑工業(yè)用地，各區(qū)政府要主動與土地使用權(quán)人協(xié)商，以協(xié)議方式收回（購）土地使用權(quán)，重新規(guī)劃利用。土地收購價格按有關規(guī)定進行計算。

　　三、保障措施

　　（一）政策保障。房地產(chǎn)和工業(yè)項目用地轉(zhuǎn)型為“創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地”及各類新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)項目用地后，需補繳地價的，按照《青島市國土資源和房屋管理局關于印發(fā)青島市若干產(chǎn)業(yè)項目用地地價評估指導目錄的通知》（青土資房發(fā)〔2015〕36號）確定的標準執(zhí)行，同時符合其他地價優(yōu)惠政策的，企業(yè)可選擇適用。

　　對于因容積率增加需補繳土地出讓金的房地產(chǎn)項目，統(tǒng)一按照申請補繳土地出讓金時點的市場評估價格核算差額。

　　市直企業(yè)所屬的全資或控股企業(yè)之間調(diào)整土地使用權(quán)、房產(chǎn)所有權(quán)，不改變原用途的，不視為轉(zhuǎn)讓，可直接辦理過戶手續(xù)和各種證件，除工本費外，免收其他費用。

　?。ǘ┨幹帽Ｕ?。對土地、房屋被司法查封的僵尸項目，積極引導相關權(quán)利人提出協(xié)商處置意見，加快司法處置程序。對因司法查封不能處置的閑置土地，國土資源部門應提出與相關法院協(xié)商意見，待司法查封解除后處置利用。協(xié)商意見按規(guī)定程序報批后，國土資源行政主管部門可以與法院進行協(xié)商的，視為處置完畢，但要跟蹤管理，切實落實。充分利用企業(yè)清算程序和破產(chǎn)程序，積極配合司法機關加快淘汰落后企業(yè)或產(chǎn)能，充分發(fā)揮土地資源效益，引導和督促落后企業(yè)有序退出。

　　國土資源部門要支持金融機構(gòu)加快處置抵押的土地、房屋及不良資產(chǎn)，政府平臺公司和土地儲備機構(gòu)應積極參與相關資產(chǎn)的盤活處置。

　　（三）審批保障。為提高僵尸項目的處置速度和質(zhì)量，各相關職能部門要建立“綠色通道”，專門辦理相關企業(yè)的信息查詢和土地、規(guī)劃、建設、不動產(chǎn)登記等手續(xù)，完善工作制度、優(yōu)化工作流程、提高工作效率，必要時實行容缺受理、并聯(lián)審批。

　　因特殊情況不能適用上述有關規(guī)定的個別房地產(chǎn)和工業(yè)僵尸項目，由區(qū)政府與市直有關部門協(xié)商，提出解決方案，提交市政府有關會議研究同意后施行。

　　本通知適用于市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)、青島高新區(qū)。即墨市、膠州市、平度市、萊西市可參照執(zhí)行。

　　本通知自發(fā)布之日起施行,有效期至2019年6月30日。

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