各區(qū)人民政府，市政府各部門，市直各單位：
　　《青島市房管體制改革方案》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，望認真組織實施。

青島市房管體制改革方案

　　為進一步深化住房制度改革，建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的房屋管理和經(jīng)營維修新體制，制定本方案。
　　一、指導思想
　　以黨的十五大和江澤民總書記“七·一”重要講話精神為指導，認真貫徹住房制度改革、國有企業(yè)改革和機構(gòu)改革的方針政策，理順房產(chǎn)行政管理體制，重組民營化房屋維修體系，轉(zhuǎn)變直管公房資產(chǎn)運營機制，實行政企分開、政資分開和政社分開，達到直管公房的房產(chǎn)行政管理權(quán)、房屋所有權(quán)和房產(chǎn)經(jīng)營權(quán)“三權(quán)”分離，不斷滿足政府、社會和居民對房屋管理、維修、服務(wù)的需要。
　　二、主要工作
　?。ㄒ唬├眄樂慨a(chǎn)行政管理體制1.垂直管理。將現(xiàn)隸屬于市南、市北、四方、李滄區(qū)政府的房產(chǎn)管理處（機關(guān)）整建制地收歸市國土資源和房屋管理局，實行垂直管理。原屬區(qū)房產(chǎn)管理處管轄的房產(chǎn)交易、租賃管理部門歸并市房地產(chǎn)交易中心，作為該中心的分支機構(gòu)，統(tǒng)一、規(guī)范其職能。
　　2.合并理順。市內(nèi)四區(qū)房產(chǎn)管理處（機關(guān)）垂直后，與本次機構(gòu)改革中從原市土地局（規(guī)劃局）分離出來的市內(nèi)四區(qū)土地管理部門合并，按照機構(gòu)改革的要求，整合理順后作為市國土資源和房屋管理局的派出機構(gòu)。
　　（二）建立新的房屋經(jīng)營維修體系
　　1.原房屋經(jīng)營維修單位整體改制，分流安置人員。對原區(qū)屬房管所、修繕隊（公司）等單位實行整體改制。原有人員獲一次性經(jīng)濟補償后，與原單位脫離用人關(guān)系，在批準的政策規(guī)定范圍內(nèi)自主選擇：一是帶資（補償金）入股參與新組建的股份制、民營化的物業(yè)管理企業(yè)（以下簡稱民營物業(yè)公司）；二是帶資走向市場自謀職業(yè)；三是自由組合開展多種經(jīng)營；四是提前退休；五是進入街道辦事處失業(yè)保障體系。
　　2.盤活存量資產(chǎn)，由民營物業(yè)公司買斷經(jīng)營。對原單位的國有固定資產(chǎn)評估折價，由參入重組的民營物業(yè)公司的職工持股買斷，國有資產(chǎn)全部退出（折價資金可轉(zhuǎn)換為政府對改革成本的投入）。
　　3.推舉“發(fā)起人”，按法定程序組建民營物業(yè)公司。民營物業(yè)公司的“發(fā)起人”由主管部門提名，經(jīng)原單位職工大會選舉通過，報市房管體制改革領(lǐng)導小組辦公室確認后，由其具體牽頭承辦新公司的組建工作。新公司的成員和職工，由“發(fā)起人”從原單位分流人員中選聘，帶資入股，既為股東，又為勞動者。4.民營物業(yè)公司通過競爭獲得直管公房的經(jīng)營權(quán)，并與委托部門建立契約關(guān)系。為確保新老體制的平穩(wěn)過渡，國有房產(chǎn)營運部門可在前三年通過議標方式，將直管公房協(xié)議委托民營物業(yè)公司經(jīng)營，三年后再實行公開競爭。民營物業(yè)公司按契約的規(guī)定對直管公房進行經(jīng)營管理、維修服務(wù)，同時面向社會的物業(yè)管理市場，不斷拓寬物業(yè)管理的范圍，大力開展與房屋經(jīng)營相關(guān)的業(yè)務(wù)，在市場競爭中求生存、圖發(fā)展。5.民營物業(yè)公司通過市場整合，形成經(jīng)營服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。民營物業(yè)公司以“快捷、優(yōu)質(zhì)、低償”為宗旨，通過爭創(chuàng)品牌，優(yōu)勝劣汰，形成競爭有序、運轉(zhuǎn)高效、服務(wù)優(yōu)良，點、線、面相結(jié)合的房屋經(jīng)營維修新體系，為市民提供快捷、方便、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
　　6.民營物業(yè)公司的人事、黨、團等關(guān)系，按有關(guān)規(guī)定進行管理。分流人員組成的其他形式的企業(yè)和進入保障體系的人員的人事、黨、團等關(guān)系，實行屬地化管理。
　?。ㄈ┺D(zhuǎn)變直管公房經(jīng)營機制
　　1.加快剩余直管公有住房的出售。對剩余直管公有住房由房改部門分類研究，采取不同的促售措施，通過最大限度的房產(chǎn)自有化，促進房屋維修服務(wù)社會化、市場化。
　　2.建立直管公有非住宅房屋的分類經(jīng)營價格體系。對現(xiàn)有的直管公有非住宅，逐步實行不同的租金標準，黨、政、群機關(guān)和非經(jīng)營性事業(yè)單位用房仍實行政府指令性租金標準；商業(yè)、生產(chǎn)經(jīng)營性房屋逐步放開，通過公開招標、拍賣承租權(quán)等市場競爭形式推行協(xié)議租金制，使國有房產(chǎn)最大限度地保值增值。
　　3.改進資產(chǎn)營運形式。將全市90余萬平方米直管公有非住宅房屋和剩余的150余萬平方米的直管公有住宅房屋，全部委托市房產(chǎn)置業(yè)集團有限公司營運。其中，黨政機關(guān)和非經(jīng)營性事業(yè)單位用房和住宅房屋仍按實物管理的模式，實行保值目標管理；其他直管公房通過估價定值，納入國有資產(chǎn)營運體系，實行價值形態(tài)管理，進行增值目標、指標化考核。市房產(chǎn)置業(yè)集團有限公司再通過契約合同方式，將房屋委托給中標的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營維修（其中公有住房的租金和售價仍按房改政策執(zhí)行）。按照政事分開、政資分開和政社分開的原則，市國土資源和房屋管理局不再直接經(jīng)營管理國有房產(chǎn)。
　　三、相關(guān)政策
　　（一）人員分流安置政策。依據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，對分流人員實行分類安置?；驹瓌t是：1.擬“持股”加入新組建民營物業(yè)公司的，按規(guī)定發(fā)給一次性經(jīng)濟補償作為入股資金；同時，通過“持股”，享受政府給予民營物業(yè)公司的政策支持。2.不參股加入民營物業(yè)公司，選擇其他自謀職業(yè)等出路的，按規(guī)定給予一次性經(jīng)濟補償，包括經(jīng)濟補償金，兩年度的失業(yè)保險金和一定的再就業(yè)補助金。3.患病和工傷人員按有關(guān)規(guī)定予以醫(yī)療補助和管理。4.具備條件的，允許提前退休。凡到2001年底，距法定退休年齡5年以內(nèi)（含5年）或工齡滿30年的職工，允許按事業(yè)單位的相關(guān)規(guī)定提前辦理退休。5.已離休、退休人員由市國土資源和房屋管理局的派出機構(gòu)管理。（二）改革成本和資金來源。改革成本包括，分流安置富余職工解除勞動關(guān)系的補償金和原房管所、修繕隊等整體改制單位所需償還的債務(wù)，以及建立民營物業(yè)公司所需的啟動資金。資金來源包括依據(jù)財政部、建設(shè)部《關(guān)于房管機構(gòu)轉(zhuǎn)制資金有關(guān)問題的通知》（財規(guī)〔2000〕24號）規(guī)定，從直管公房出售資金中提取15%專款以及原單位固定資產(chǎn)評估折價資金。
　　四、方法步驟
　?。ㄒ唬├眄橌w制。區(qū)房產(chǎn)行政管理部門（機關(guān)）垂直后與區(qū)土地部門合并，作為市國土資源和房屋管理局的派出機構(gòu)，名稱為“青島市國土資源和房屋管理局××區(qū)分局。”市編制部門按照“精簡、效能、統(tǒng)一”的原則，進行“三定”，“三定”后的超編人員和不符合機關(guān)工作條件的人員按本方案確定的原則分流安置。同時，對原區(qū)屬房產(chǎn)經(jīng)營單位進行改制，分流安置富余人員，重組民營化的物業(yè)管理企業(yè)。（二）整體改制。原房產(chǎn)經(jīng)營單位原則上以原單位和原布局為基礎(chǔ)，改制為股份制、民營化的物業(yè)管理公司或房屋修繕公司。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)法》的規(guī)定，成立新公司，并盡快履行房屋經(jīng)營維修職責。（三）評估委托。由市國資辦會同市財政局、審計局、國土資源和房屋管理局、房產(chǎn)置業(yè)集團有限公司，根據(jù)本方案所規(guī)定原則，將直管公房評估折價后，委托市房產(chǎn)置業(yè)集團有限公司進行國有資產(chǎn)運營。并將原區(qū)屬房產(chǎn)經(jīng)營單位的固定資產(chǎn)評估折價，由新成立的民營物業(yè)公司買斷，實現(xiàn)國有資本的退出。（四）逐步完善。由市房產(chǎn)置業(yè)集團有限公司（國有資產(chǎn)營運部門）制定詳細的委托合同、考核標準、服務(wù)標準，嚴格監(jiān)督考核，納入規(guī)范化管理。大力培育房屋維修服務(wù)品牌，建立便民熱線信息網(wǎng)絡(luò)，形成覆蓋全市的房屋維修服務(wù)體系，解決房屋維修難的問題。

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